Kişiler İçin Taşınmaz Alımı
Konut, İşyeri ve Bina Alımı için Gereken ve Uygulanacak Prosedür
Yabancı gerçek kişiler kanuni sınırlamalara uymak kaydı ile (kişi başı en fazla 30 hektar ve taşınmazın
ilçe yüz ölçümünün %10’unu geçmeyecek şekilde) tapuda bina, işyeri ve konut satın alabilirler.
Taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüklerinden taşınmaz satın alabilecekleri gibi başka tapu
müdürlüklerinden de satın alabilirler. Lakin bu durumda alım süresi uzayacaktır.
İmarlı Arsa (Yapı Yapma İzni Bulunan Arazi)
Yabancılar kanuni sınırlamalara uymak ve aşağıdaki prosedürleri izlemek kaydı ile imarlı arsayı tapuda
satın alabilirler.
İmarlı arsa için bir proje geliştirilmelidir.
İmarlı Arsa satın alınırken tapu kütüğünün beyanlar hanesine “geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgil
bakanlığın onayına sunma zorunluluğu vardır.” şeklinde belirtme yapılmalıdır.
Taşınmaz tapuda satın alındıktan sonra : Yabancı uyruklu gerçek kişiler, satın aldıkları imarlı
taşınmazda geliştireceği projeyi (Taşınmaz üzerinde proje geliştirmesi) iki yıl içinde ilgili Bakanlığın
onayına sunmak zorundadır.
Projenin Belirtilmesi : Yapılan projenin başlangıç ve bitiş tarihi ile birlikte İlgili Bakanlığı’nın onayına
sunulur. Projenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilerek projenin onaylandığına dair yazı bakanlık
tarafından tapuya gönderilir.
Proje belirtilen sürede tamamlanılır ve İlgili Bakanlığa bildirilir.
Tarım Arazileri
Yabancı uyruklu kişi tarafından tarım arazisi alımı(kanuni sınırlamalara uymak kaydı ile) için tapuya
başvurulur.
Tapu, Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı ilgili birimine gönderilmek üzere taşınmazın hangi amaçla
alınacağına dair taahhütname alır. (Ek 3)
Tapuya verilen taahhüt ve taşınmaz bilgilerinin Tapu Müdürlüğü tarafından Gıda Tarım ve Hayvancılık
Bakanlığı’na gönderilir.
Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın yazısının olumlu gelmesi halinde taşınmazın satışının yapılır..
Satış sırasında taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine “geliştireceği projeyi iki yıl içinde Gıda
Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı onayına sunma zorunluluğu vardır.” şeklinde belirtme yapılmalıdır.
Projenin Belirtilmesi: Yapılan projenin başlangıç ve bitiş tarihi ile birlikte Gıda Tarım ve Hayvancılık
Bakanlığı’nın onayına sunulur. Projenin başlangıç ve bitiş tarihleri belirtilerek projenin onaylandığına
dair yazı bakanlık tarafından tapuya gönderilir.
Proje belirtilen sürede tamamlanılır ve Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’na bildirilir.
Tapu İşlemleri
Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekir. (Ön
başvurular online sistem üzerinden randevu alınarak veya genellikle öğle tatilinden önce, tapu
müdürlüklerinde fiziken sıra numarası alınarak yapılır.)
Ön başvuru koşullarında eksiklik olması ve tamamlanabilecek durumda olması halinde ön başvuru
dosyası bekletilmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporu (real estate value assessment report) Türk Vatandaşlığı alınmak
isteniliyorsa eğer Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kişi
veya kurumdan gayrimenkulün 250.000$ değerinde olduğunun tespiti gerekir. Sermaye Piyasası
Kurulu tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kurumlar Bankacılık Düzenleme ve
Denetleme Kurulunun resmi sitesinde yayınlanmaktadır. (https://www.bddk.org.tr/Kuruluslar-
Kategori/Bankalara-Degerleme-Hizmeti-Vermeye-Yetkili-Kuruluslar/11)
Web Tapu
Web Tapu Nedir
Türkiye’de sahip olunan taşınmazlar/gayrimenkuller evden yönetilebilmektedir. Web tapu sistemi, TC
vatandaşları ve ticaret sicilinde kayıtlı şirketlerin taşınmazlarını internet ortamında takip edebildikleri
ve yönetebildikleri sistemin adıdır.
Web tapu sayesinde bizzat tapu müdürlüğüne gidilmeden işlem başlatılır ve son aşamaya kadar
gelinir.
Web Tapuda Yapılan İşlemler
Web-Tapu sistemi ile taşınmazların tapu kayıt ve konum bilgileri görülebilmektedir.
Tapu müdürlüğüne gidilmeden internetten işlem başvurusu ile gerekli belgeleri internetten tapu
müdürlüğüne gönderebilirsiniz. Böylece tapu müdürlüğüne gitmeden işlemleriniz başlatılarak, son
aşamaya getirilmiş olur. Web-tapu üzerinden taşınmaza ait bilgiler görülebileceği gibi, satış işlemleri,
ipotek tesisi, satış vaadi şerhi, kira şerhi beyan tesisi veya kaldırma işlemleri yapılabilir.
Ayrıca taşınmazlara ait bilgilerin başkası tarafından (alıcı vb.) incelenmesi için yetki verilebilmektedir.
Kullanıcı, Web-tapu sistemi ile yapılan işlemlerden SMS ile bilgilendirilmektedir.
Tapu müdürlüğüne gitmeden internetten işlem başvurusunu yapabilir ve gerekli belgeleri internetten
tapu müdürlüğüne gönderebilir. Böylece vatandaş tapu müdürlüğüne gitmeden işlemler başlatılarak,
son aşama olan imza aşamasında tapu gidip tüm işlemler tamamlanır. Son aşamada ise taraflar veya
usulüne uygun vekaletin aslı ile yetkilendirilen kişilerin tapuya gelerek işlemle ilgili resmi senedi
imzalamaları gerekmektedir.
Yurtdışında Taşınmaz Satışı
Yurtdışında Türkiye’de Bulunan Taşınmazlar İçi Tapu İşlemleri
Türkiye’de taşınmaz almak veya satmak veya başkaca tapu işlemi yapmak isteyen kişiler bulundukları
ülkedeki Türk Tapu ve Kadastro Ateşeliğine başvurarak işlem yapabileceklerdir. Bu işlemler : Satış,
trampa, ipotek, intikal ve bağış gibi her türlü işlemlerdir.
Yurtdışında bulunan tapu ve kadastro ateşeliklerinin bu işlemleri yapabilmesi için ateşelik taşınmazın
bulunduğu il/ilçedeki tapu müdürlüklerinden elektronik ortamda bilgi, belge ve yetki almalıdır. Tapu
ve kadastro ateşelikleri aldığı yetki uyarıca taşınmaza ait tasarruf yetkisi (mülkiyet durumu ve
taşınmaz üzerinde devri engelleyen şerh veya beyanın bulunmaması) ve işlemin yapılmasına sakınca
bulunmadığını tespit ettikten sonra ateşelik aldığı yetki uyarınca işlem yapar. Yabancı gerçek ve tüzel
kişiler taşınmazı alırken yine Türkiye’de taşınmaz edinimi şartlarına ve gerekli prosedürlere
uymalılardır. İşlemin yurtdışında yapılmış olması yabancı taşınmaz edinim şartlarının aranmayacağı
anlamına gelmez.
Yurtdışında taşınmaz işlemleri ile ilgili şuan Almanya/Berlin Tapu ve Kadastro Ateşeliği hizmet
vermektedir. Fakat İngiltere, Yunanistan, Avusturya, Hollanda, Danimarka, Norveç, Rusya, Belçika,
Katar ve Türki Cumhuriyetler’den kurulması planlanmaktadır.
Eğer işlemi yapmak isteyen alıcı veya satıcının Türkçeyi bilmemesi halinde ise Konsolosluklarca kabul
edilen ve T.C. Dışişleri Bakanlığı’nın http://www.konsolosluk.gov.tr/ elektronik web adresinde ülke ve
temsilcilik düzeyinde listelenen yeminli tercümanların işleme aracılık etmesi gerekmektedir. İstem
vekâleten yapılmışsa, istem belgesi veya resmî senet imzalanmadan önce azil durumu Türkiye’de
taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğünden elektronik ortamda (telefon, elektronik posta,
belgegeçer, yaygınlaştırma süreci tamamlandığında Elektronik Belge Yönetim sistemi vb.)
sorgulanarak, alınacak cevaba göre işlem yapılır.
Talep konusu tapu işlemiyle ilgili tapu harçlarının ve döner sermaye hizmet bedelinin tahsilini
sağlamakla yurt dışı tapu ve kadastro ataşelikleri yetkili ve sorumludur
Türk konsolosluğundan alınan veya yabancı ülkelerinden alınan apostille şerhli veya Türk Konsolosluk
onaylık işleme bağlı alış veya satış yetkisin içeren vekaletname verilerek de işlem yapılabilmekte bu
hususta avukatlar yardımcı olabilmektedirler.
Gerekli Belgeler
Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”nin alınması,
Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
Ticari taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası aranmaz
Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,
Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber
vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.
Tarım arazisi olması halinde tapu müdürlükleri kanalıyla gıda, tarım ve hayvancılık bakanlığından alım
izin talebi
Gayrimenkul değerleme raporu (real estate value assessment report Türk Vatandaşlığı isteniliyorsa
eğer SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından Gayrimenkul Değerleme Yetkisi verilmiş kişi veya
kurumdan gayrimenkulün 250.000$ değerinde olduğunun tespiti gerekir.
(https://www.bddk.org.tr/Kuruluslar-Kategori/Bankalara-Degerleme-Hizmeti-Vermeye-Yetkili-
Kuruluslar/11)
Taşınmaz Satın Alma Yoluyla Türk Vatandaşlığının Kazanılmasında Tapuda Yapılacak İşlemler
Tapuda taşınmaz satın alınılırken taşınmazın en az 250.000$ değerinde Gayrimenkul değerleme
raporu (real estate value assessment report) sunulur. Bunu üzerinde tapu sicilinin beyanlar hanesine
“Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20’nci maddesi kapsamında Türk
Vatandaşlığının kazanılması amacıyla edindiğim bu taşınmazı/taşınmazları 3 yıl süre ile satmayacağımı
taahhüt ederim.” İbaresi yazılır.
Taşınmazın Satış İşlemleri
Satış için gereken belgelerin var olup olmadığı kontrol edilir.
Taşınmaz üzerindeki şerh ve beyanlar kontrol edilerek satış yapılmaya engel bir kayıt olup olmadığına
bakılır.
Taşınmazın üzerinde herhangi bir kira şerhi, ipotek, rehin, irtifak hakları(ön alım, geri alım, oturma
hakkı), gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gibi haklardan arınmış olarak alınması tavsiye edilir.
RESMİ SENET
Tapuda düzenlenen resmi senet üzerine:
Satış işlemi yapılacak taşınmazın bilgileri, malik bilgileri, tapu kütüğündeki bilgiler yer alır.
Satıcı ve alıcının anlaşmış olduğu satış bedeli (Anlaşılmış olan gerçek değerin aynısı yazılması tavsiye
edilir.)
Tapu memuru huzurunda resmi senedi alıcı ile satıcı veya yasal temsilcileri karşılıklı imzalarlar.
Tapu harcı için ise: gayrimenkul rayiç bedelinden az olmamak üzere satış bedelinin satıcı ve alıcı için
ayrı ayrı olarak binde 20 (toplam binde 40) oranında harç tahsil edilir.
Resmi Senet Örneği
Taşınmazın Tapusunun Alınması
Resmi senet imzalandıktan sonra :
Tapu kütüğünün ilgili sayfasına tescil yapılır. Alıcı adına tapu senedi düzenlenir ve bu tapu senedi
alıcıya verilir.
Böylelikle alıcı taşınmazın yeni sahibi olur.
Sonuç olarak Türkiye’de gayrimenkul alımı, ancak ve ancak tapu müdürlüklerinde alıcı ve satıcının
karşılıklı olarak taşınmazın gerçek değerini gösterir resmi senedi imzalamaları sonucunda, tapuya alıcı
kişinin adının tescil edilmesiyle birlikte mümkündür.
Tapu sicili ise ‘Tapu sicili, Devletin sorumluluğu altında, tescil ve açıklık ilkelerine göre taşınmazlar ile
üzerindeki hakların durumlarını göstermek üzere tutulan sicildir.’ Yani Türkiye’de taşınmaz mülkiyet
hakkı devletin sorumluluğu altında korunmaktadır.
